Begini Cara Mengecek Nilai PPB-P2 Apartemen Anda

Dalam praktiknya, PPB-P2 terutang atas apartemen yang Anda bayar adalah sebesar nominal yang tertera pada Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) yang dibuat secara jabatan. Namun, apakah Anda mengetahui bagaimana sebenarnya PBB-P2 atas apartemen Anda dihitung?

Berbeda dengan objek rumah pada umumnya, objek PBB-P2 berupa apartemen mempunyai karakteristik khusus sehingga perlu dilakukan perhitungan PBB-P2 terutang secara khusus pula. Adapun karakteristik khusus yang dimiliki setiap unit kepemilikan apartemen adalah adanya kepemilikan tanah dan bangunan bersama selain bangunan unit yang dimiliki secara pribadi.

Nah, untuk lebih jelasnya, berikut 5 langkah yang perlu Anda ketahui dalam menghitung PPB-P2 atas apartemen.

Pertama, menghitung bagian bumi bersama dan bagian bangunan bersama. Bagian bumi bersama dihitung karena unit apartemen dibangun di atas bangunan bertingkat. Bagian bangunan bersama dihitung karena dalam suatu area apartemen, terdapat bangunan berupa fasilitas umum dan fasilitas sosial yang dipergunakan untuk seluruh penghuni apartemen.

Misalnya, Rian mempunyai 1 unit apartemen di Jakarta seluas 50 m2. Apartemen tersebut berdiri di atas lahan seluas 10.000 m2 dengan total luas bangunan 20.000 m2. Berdasarkan pada info dari pengembang apartemen, total luas bangunan tersebut terdiri dari luas bangunan apartemen sebesar 12.500 m2 dan sisanya sebesar 7.500 m2 merupakan fasilitas umum dan fasilitas sosial untuk seluruh penghuni apartemen.

Dengan demikian, penghitungan bagian bumi bersama dan bagian bangunan bersama adalah:

Bagian bumi bersama
= (luas unit x luas lahan) / luas bangunan apartemen
= (50 x 10.000) / 12.500
= 40 m2

Bagian bangunan bersama
= (luas unit x luas bangunan fasum fasos) / luas bangunan apartemen
= (50 x 7.500) / 12.500
= 30 m2

Kedua, menghitung Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP adalah nilai yang ditentukan oleh pemerintah daerah minimal setiap 3 tahun sekali. Besaran NJOP tersebut ditentukan berdasarkan pada harga rata-rata transaksi jual beli yang terjadi secara wajar (harga jual di pasaran).

Namun, apabila tidak terjadi transaksi jual beli, NJOP bisa ditentukan berdasarkan pada perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti. Berdasarkan pada nilai NJOP yang telah ditentukan, Anda dapat menghitung NJOP dengan mengalikannya pada luas tanah/bangunan.

Misalnya, diketahui bahwa NJOP bumi untuk apartemen Rian ditetapkan sebesar Rp 3 juta, sedangkan NJOP Bangunan ditetapkan sebesar Rp 4 juta. Dengan demikian, NJOP atas apartemen itu senilai:

NJOP unit apartemen
= 50 x Rp4.000.000
= Rp200.000.000

NJOP bagian bumi bersama
= 40 x Rp3.000.000
= Rp120.000.000

NJOP bagian bangunan bersama
= 30 x Rp4.000.000
= Rp120.000.000

Total NJOP
= Rp200.000.000 + Rp120.000.000 + Rp120.000.000
= Rp440.000.000

Ketiga, mengetahui Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). NJOPTKP merupakan batas NJOP yang tidak kena pajak yang ditetapkan pemerintah. Artinya, apabila seorang wajib pajak memiliki objek pajak dibawah NJOPTKP maka tidak dikenakan PBB-P2.

Pemerintah melalui UU PDRD telah menetapkan besaran NJOPTKP diberikan paling rendah senilai Rp10 juta untuk setiap wajib pajak. Masing-masing daerah dapat menetapkan lebih lanjut besaran NJOPTKP di wilayahnya. Oleh karena itu, besaran NJOPTKP pada setiap daerah dapat berbeda-beda.

Misalnya, Pemerintah Kota Jakarta menetapkan NJOPTKP senilai Rp15 juta. Namun, NJOPTKP hanya diterapkan 1 kali kepada setiap wajib pajak. Jika seorang wajib pajak memiliki/menguasai lebih dari 1 objek pajak maka NJOPTKP diberikan kepada objek pajak dengan NJOP paling besar.

Keempat, mengetahui besaran tarif PBB-P2 yang berlaku. Melalui UU PDRD, pemerintah mengatur tarif PBB-P2 ditetapkan maksimal 0,3%. Tarif PBB-P2 tersebut dapat bervariasi tergantung kebijakan pemerintah daerah setempat. Misalnya, Pemerintah Kota Jakarta menetapkan tarif PBB-P2 sebesar 0,1% untuk NJOP antara Rp200 juta hingga Rp2 miliar.

Kelima, menghitung besaran PBB-P2 terutang. Berdasarkan pada Pasal 81 UU PDRD, besaran pokok PBB-P2 terutang dihitung dengan mengalikan tarif PBB-P2 dengan dasar pengenaan pajak (DPP) setelah dikurangi NJOPTKP.

Lebih lanjut, dalam penejelasan Pasal 81 UU PDRD, NJOP untuk bangunan dikurangi terlebih dahulu dengan NJOPTKP sebelum dikalikan dengan tarif. Dengan demikian, berdasarkan pada data yang diperoleh, perhitungan jumlah pokok PBB-P2 yang harus dibayar adalah sebagai berikut:

PBB-P2 terutang
= Tarif PBB-P2 x Dasar Pengenaan Pajak
= 0,1% x (NJOP – NJOPTKP)
= 0,1% x (Rp440.000.000 – Rp15.000.000)
= 0,1% x Rp425.000.000
= Rp425.000

Dari penjelasan langkah-langkah penghitungan tersebut, sekarang Anda bisa mengecek sendiri nilai PPB-P2 atas apartemen Anda. Silakan dicoba. (kaw)