Kegiatan Membangun Rumah Sendiri Belum Tentu Kena PPN, Apa Syaratnya?

Pertanyaan:
Perkenalkan, saya Samantha dari Kediri. Saya ingin menanyakan aspek pajak pertambahan nilai (PPN) terkait dengan rumah yang hendak saya bangun tahun ini untuk menjadi tempat tinggal sendiri. Apakah benar terdapat PPN yang harus saya bayar? Jika benar, berapa besaran tarifnya dan bagaimana cara membayarnya? Mohon pencerahannya. Terima kasih.

Jawaban:
Ibu Samantha, terima kasih atas pertanyaannya. Memang benar, sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 61/PMK.03/2022 (PMK 61/2022), terdapat PPN yang dikenakan atas kegiatan membangun sendiri.

Sebagaimana diatur dalam Pasal 2 ayat (3), kegiatan membangun sendiri tersebut merupakan:

“…. kegiatan membangun bangunan, baik bangunan baru maupun perluasan bangunan lama, yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain.”

Apakah setiap kegiatan membangun sebagaimana dimaksud di atas dikenakan PPN? Ternyata tidak. Terdapat 3 kriteria yang perlu dipenuhi sebagaimana diatur Pasal 2 ayat (4) PMK 61/2022 sebagai berikut:

“Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) berupa 1 (satu) atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dengan kriteria:

1. konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;
2. diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan
3. luas bangunan yang dibangun paling sedikit 200 m2 (dua ratus meter persegi).”

Dapat disimpulkan apabila luas bangunan rumah tempat tinggal yang hendak dibangun tidak memenuhi salah satu kriteria di atas, atas kegiatan membangun sendiri tidak dikenakan PPN.

Selanjutnya, jika ketiga kriteria di atas dipenuhi, apakah otomatis dikenakan PPN?

Dalam hal kegiatan membangun sendiri tersebut dilakukan oleh pihak lain, Ibu dapat menginformasikan data pihak lain tersebut kepada Direktorat Jenderal Pajak untuk dapat dikecualikan dari tanggungjawab membayar PPN.

Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 2 ayat (9) PMK 61/2022 sebagai berikut:

“Orang pribadi atau badan sebagaimana dimaksud pada ayat (7) dapat dikecualikan dari tanggung jawab untuk membayar Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri sepanjang dapat memberikan data dan/atau informasi yang benar dari pihak lain tersebut, yang paling sedikit meliputi:

1. identitas; dan
2. alamat lengkap”

Jika pada akhirnya hal di atas tidak dapat dilakukan, besaran PPN yang harus dibayar adalah hasil perkalian 20% dengan tarif PPN yang berlaku, yaitu 11%. Kemudian, dikalikan dengan dasar pengenaan pajak. Definisi dasar pengenaan pajak tersebut diatur dalam Pasal 3 ayat (2) PMK 61/2022 sebagai berikut:

“Dasar pengenaan pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) berupa nilai tertentu sebesar jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan untuk setiap Masa Pajak sampai dengan bangunan selesai, tidak termasuk biaya perolehan tanah.”

Dengan demikian, secara sederhana, nilai PPN yang perlu dibayar adalah sebesar 2,2% dari biaya pembangunan rumah, tidak termasuk biaya perolehan tanah.

Lebih lanjut, merujuk pada Pasal 5 ayat (1) PMK 61/2022, PPN kegiatan membangun sendiri harus disetorkan ke kas negara menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa pajak berakhir.

Apabila pembangunan sendiri dilakukan di wilayah KPP Pratama tempat orang pribadi atau badan terdaftar maka kolom NPWP pada SSP tersebut diisi dengan NPWP orang pribadi atau badan yang bersangkutan.

Jika pembangunan sendiri dilakukan di wilayah KPP Pratama yang berbeda dengan KPP orang pribadi atau badan terdaftar, kolom NPWP pada SSP diisi dengan angka 0 pada 9 digit pertama, kode KPP Pratama tempat bangunan didirikan pada 3 digit berikutnya, dan angka 0 pada 3 digit terakhir.

Demikian jawaban yang dapat disampaikan. Semoga dapat bermanfaat.

Sebagai informasi, artikel Konsultasi UU HPP akan hadir setiap Selasa guna menjawab pertanyaan terkait UU HPP beserta peraturan turunannya yang diajukan ke email [email protected]. Bagi Anda yang ingin mengajukan pertanyaan, silakan langsung mengirimkannya ke alamat email tersebut.