Mau Beli Rumah dengan PPN DTP 100 Persen? Ini yang Harus Diperhatikan!

Pertanyaan:

PERKENALKAN, saya Shafa, pegawai swasta salah satu perusahaan di Jakarta. Saya mendengar bahwa pemerintah sedang memberikan keringanan bagi masyarakat yang membeli rumah dalam bentuk pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP) sebesar 100%.

Jika saya hendak membeli rumah tinggal, apa yang harus saya perhatikan agar bisa mendapatkan keringanan tersebut? Mohon penjelasannya. Terima kasih.

Shafa, Jakarta

Jawaban:

TERIMA kasih atas pertanyaannya, Ibu Shafa. Pemerintah saat ini sedang menggelontorkan paket kebijakan ekonomi untuk kesejahteraan dalam berbagai bentuk. Salah satunya, seperti yang disampaikan oleh Ibu Shafa, yaitu insentif PPN ditanggung pemerintah (DTP) pada sektor perumahan. Insentif tersebut menggeser sebagian biaya tambahan (berupa PPN) yang timbul dalam pembelian rumah dari wajib pajak ke pemerintah.

Untuk dapat menjawab pertanyaan Ibu, kita dapat merujuk pada Peraturan Menteri Keuangan No. 13 Tahun 2025 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggun Pemerintah Tahun Anggaran 2025 (PMK 13/2025).

Berdasarkan beleid tersebut, insentif PPN DTP berlaku untuk penyerahan dua jenis rumah, yaitu rumah tapak dan satuan rumah susun. Adapun definisi serta cakupan dari masing-masing jenis rumah tersebut diatur dalam Pasal 2 PMK 13/2025 sebagai berikut:

1. rumah tapak, yakni bangunan gedung berupa rumah tinggal atau rumah deret baik bertingkat maupun tidak bertingkat, termasuk bangunan tempat tinggal yang sebagian dipergunakan sebagai toko atau kantor; dan
2. satuan rumah susun, yakni satuan rumah susun yang berfungsi sebagai tempat hunian.

Untuk itu, langkah awal yang perlu diperhatikan agar dapat memperoleh insentif PPN DTP adalah memastikan jenis rumah yang hendak dibeli termasuk ke dalam salah satu dari dua jenis rumah di atas. Dalam konteks pertanyaan Ibu, dapat diketahui bahwa rumah tinggal termasuk ke dalam jenis rumah tapak yang tercakup ketentuan insentif PPN DTP.

Namun, tidak serta-merta seluruh penyerahan rumah tapak bisa mendapatkan insentif PPN DTP. Sebab, terdapat ketentuan dan persyaratan yang perlu diperhatikan, baik dari sisi pembeli maupun penjual, agar rumah tapak yang dibeli mendapatkan insentif PPN DTP sesuai PMK 13/2025.

Artikel ini fokus membahas ketentuan dan persyaratan yang perlu diperhatikan dari sisi pembeli. Dalam hal ini, setidaknya terdapat enam hal yang perlu diperhatikan sebagai berikut.

Pertama, pastikan rumah tapak yang dibeli memenuhi persyaratan. Berdasarkan Pasal 4 PMK 13/2025, terdapat dua persyaratan kumulatif yang harus dipenuhi: (i) rumah tapak yang diserahkan harus memiliki harga jual paling banyak Rp5 miliar. Artinya, apabila harga rumah yang hendak Ibu beli lebih dari Rp5 miliar, insentif PPN DTP tidak dapat diberikan.

(ii) rumah tapak yang diserahkan merupakan rumah tapak baru yang diserahkan dalam kondisi siap huni. Terkait ini, perlu dipastikan bahwa rumah tapak tersebut telah mendapatkan kode identitas rumah dan pertama kali diserahkan oleh pengusaha kena pajak (PKP) penjual yang menyelenggarakan pembangunan rumah tapak dan belum pernah dilakukan pemindahtanganan.

Lebih lanjut, perlu dipastikan bahwa rumah tapak belum mendapatkan fasilitas pembebasan PPN berdasarkan ketentuan lainnya. Sebab, berdasarkan Pasal 11 PMK 13/2025, rumah tapak yang telah mendapatkan fasilitas tidak dapat memanfaatkan insentif PPN DTP sesuai PMK 13/2025.

Kedua, pastikan bahwa pihak yang membeli rumah tapak memenuhi definisi orang pribadi. Sebab, Pasal 5 ayat (1) PMK 13/2025 mengatur bahwa PPN DTP dimanfaatkan untuk satu orang pribadi atas perolehan satu rumah tapak atau satu rumah susun.

Adapun orang pribadi yang dimaksud meliputi warga negara Indonesia (WNI) yang memiliki nomor pokok wajib pajak (NPWP) atau nomor identitas kependudukan (NIK) dan warga negara asing (WNA) yang memiliki NPWP sesuai Pasal 6 PMK 13/2025.

Ketiga, perhatikan kerangka waktu dalam melaksanakan proses pembelian rumah tapak. Secara umum, insentif PPN DTP diberikan atas transaksi pembelian rumah yang terjadi pada periode 1 Januari-31 Desember 2025 sesuai Pasal 3 ayat (1) PMK 13/2025. Artinya, untuk dapat memanfaatkan insentif ini, keseluruhan proses dalam pembelian rumah tidak dapat dilakukan sebelum tanggal 1 Januari 2025 atau setelah 31 Desember 2025.

Implikasinya, penandatangan akta jual beli (AJB) yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah (PPAT) atau penandatanganan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) lunas di hadapan notaris perlu dilakukan dalam kerangka waktu 1 Januari–31 Desember 2025. Kemudian, penyerahan hak secara nyata untuk menggunakan atau menguasai rumah tapak siap huni juga harus dibuktikan dengan berita acara serah terima (BAST) bertanggal 1 Januari–31 Desember 2025.

Ketentuan kerangka waktu ini juga berlaku dalam hal pembayaran. Apabila pembayaran uang muka atau cicilan pertama dilakukan sebelum tanggal 1 Januari 2025, insentif ini tidak dapat dimanfaatkan sesuai Pasal 4 ayat (4) jo. Pasal 9 ayat (1) huruf b PMK 13/2025.

Perlu diperhatikan juga bahwa insentif PPN DTP 100% dapat dimanfaatkan jika penyerahan rumah disertai dengan dokumen BAST bertanggal 1 Januari–30 Juni 2025. Dalam hal ini, insentif berlaku atas PPN terutang dari bagian harga jual sampai Rp2 miliar. Jika BAST bertanggal 1 Juli–31 Desember 2025, insentif yang diberikan hanya 50% untuk bagian harga jual yang sama. Simak ‘Beli Rumah Maksimal Juni 2025, Dapat Insentif PPN DTP 100 Persen’.

Keempat, perhatikan kebenaran dan kelengkapan informasi yang termuat dalam BAST yang diterima. Informasi tersebut mulai dari nama dan NPWP PKP penjual serta pembeli, tanggal serah terima, kode identitas rumah, pernyataan bermeterai telah dilakukan serah terima bangunan, hingga nomor BAST.

Lebih lanjut, Ibu juga perlu berkoordinasi dengan pihak PKP penjual untuk memastikan bahwa BAST tersebut sudah didaftarkan dalam aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan sesuai Pasal 3 ayat (3) PMK 13/2025.

Kelima, memastikan faktur pajak yang diterima dari PKP penjual telah diisi secara benar, lengkap, dan jelas sesuai Pasal 8 PMK 13/2025. Keenam, hindari kondisi yang dapat mencabut insentif PPN DTP. Berdasarkan Pasal 9 jo. Pasal 10 PMK 13/2025, terdapat delapan kondisi yang membuat otoritas pajak dapat menagih kembali PPN meskipun insentif telah didapatkan.

Sebagai pembeli, salah satu hal yang perlu dihindari adalah melakukan pemindahtanganan rumah tapak kurang dari 1 tahun sejak pembelian. Simak ‘Rumah Pindah Tangan Kurang dari Setahun, DJP Bisa Tagih Kembali PPN’.

Demikian jawaban yang dapat disampaikan. Semoga membantu.

Sebagai informasi, artikel Konsultasi Pajak hadir setiap pekan untuk menjawab pertanyaan terpilih dari pembaca setia DDTCNews. Bagi Anda yang ingin mengajukan pertanyaan, silakan mengirimkannya ke alamat surat elektronik [email protected].